Máy Tính Thế Chấp

Khoản thanh toán hàng tháng được tính bằng công thức: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n – 1], trong đó P là tiền gốc vay, r là lãi suất hàng tháng (lãi suất năm chia cho 12), và n là tổng số kỳ thanh toán. Ví dụ: vay 300.000$ với lãi suất 6% trong 30 năm: lãi suất tháng = 0,005, số kỳ = 360. Khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng khoảng 1.799$. Cộng thêm thuế bất động sản, bảo hiểm và PMI để có tổng thanh toán hàng tháng.

Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) bắt buộc khi khoản trả trước dưới 20% giá mua. PMI bảo vệ người cho vay nếu bạn không trả được nợ. Thường có thể yêu cầu hủy PMI khi số dư vay đạt 80% giá trị ban đầu của nhà, và người cho vay phải tự động hủy ở mức 78%. Bạn cũng có thể loại bỏ PMI sớm hơn bằng cách định giá lại nếu nhà đã tăng giá đáng kể.

Chênh lệch lãi suất có tác động rất lớn đến tổng chi phí. Với khoản vay 300.000$ trong 30 năm: ở 5% bạn trả tổng lãi 279.767$; ở 6% trả 347.515$; ở 7% trả 418.527$. Chênh lệch giữa 5% và 7% là 138.760$. Chỉ giảm 0,25% cũng tiết kiệm hơn 15.000$ trong suốt thời hạn vay. Đó là lý do tìm lãi suất tốt nhất và cải thiện điểm tín dụng trước khi nộp đơn rất có giá trị.

Thế chấp 15 năm có khoản thanh toán hàng tháng cao hơn nhưng lãi suất thấp hơn (thường thấp hơn 0,5-0,75%) và tiết kiệm đáng kể tiền lãi. Với khoản vay 300.000$: 30 năm ở 6,5% = 1.896$/tháng, tổng lãi 382.633$; 15 năm ở 5,75% = 2.490$/tháng, tổng lãi 148.168$. Chọn 15 năm tiết kiệm 234.465$. Chọn 15 năm nếu bạn có thể trả thoải mái khoản cao hơn; chọn 30 năm để linh hoạt hơn và đầu tư phần chênh lệch.

Ngoài gốc và lãi, hãy dự trù: Thuế bất động sản (thường 1-2% giá trị nhà hàng năm), bảo hiểm nhà (1.000-3.000$+ hàng năm tùy vị trí), PMI nếu trả trước dưới 20% (0,5-1% khoản vay hàng năm), phí HOA nếu có (200-500$+ hàng tháng), và bảo trì/sửa chữa (dự trù 1-2% giá trị nhà hàng năm). Một căn nhà có khoản P&I 1.800$ thực tế có thể tốn 2.500-3.000$/tháng khi tính tất cả chi phí.