Kalkulator Sewa vs Beli

Keputusan tergantung berapa lama Anda akan tinggal. Umumnya, membeli masuk akal jika Anda tinggal lebih dari 5 tahun—ini memberi waktu untuk menutup biaya transaksi dan membangun ekuitas. Menyewa lebih baik untuk tinggal singkat, pekerjaan tidak stabil, atau saat harga sangat tinggi dibanding sewa. Gunakan rasio harga-sewa: bagi harga rumah dengan sewa tahunan. Di bawah 15 lebih baik beli, di atas 20 lebih baik sewa.

Aturan 5 tahun menyarankan untuk tinggal minimal 5 tahun jika membeli. Ini memperhitungkan biaya pembelian (di Indonesia: BPHTB 5%, AJB notaris 1%, biaya KPR, total ~7-10%), biaya penjualan (PPh 2,5% jika di atas NJOP, komisi agen), dan waktu untuk apresiasi menutup biaya ini. Titik impas biasanya 4-7 tahun tergantung pasar. Jika mungkin pindah lebih cepat, menyewa sering lebih hemat.

Kenaikan harga sangat mempengaruhi perhitungan. Dengan kenaikan 5%/tahun, rumah Rp500 juta naik ~Rp100 juta dalam 4 tahun. Tapi jangan asumsikan kenaikan tinggi—rata-rata di Indonesia 4-7% per tahun. Jakarta dan Bali pernah mencapai 10%+, tapi ada juga koreksi. Bandingkan dengan pengembalian deposito atau reksadana (historis 6-10%/tahun). DP lebih besar = biaya peluang lebih tinggi.

Selain cicilan bulanan, anggarkan: PBB (0,1-0,3% NJOP), IPL untuk apartemen (Rp10,000-25,000/m²/bulan), pemeliharaan dan perbaikan (1-2% nilai per tahun), asuransi (Rp1-3 juta/tahun), dan penggantian besar (AC: Rp5 juta+, atap: Rp20 juta+). Biaya-biaya ini bisa menambah 25-40% dari cicilan dasar.

Titik impas adalah saat total biaya membeli sama dengan menyewa. Hitung: (Biaya beli + biaya jual) ÷ (Sewa bulanan - biaya kepemilikan bulanan - pembangunan ekuitas bulanan). Contoh: membeli Rp8 juta/bulan, sewa Rp5 juta/bulan, membangun ekuitas Rp3 juta/bulan, biaya transaksi Rp75 juta: Rp75 juta ÷ Rp3 juta = ~25 bulan atau 2 tahun. Kenaikan harga memperpendek waktu; penurunan memperpanjang.