Calculadora de Alquilar vs Comprar
Calculadora gratuita de alquilar vs comprar. Compara costos totales a lo largo del tiempo, incluyendo apreciación, impuestos, mantenimiento y costo de oportunidad del pago inicial.
Detalles de Compra de Casa
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Detalles del Alquiler
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38.383€
Comprar construye 197.225€ en capital vs 158.842€ invertido
2.247€
Hipoteca (P&I)1.597€
Impuesto Predial275€
Seguro125€
Mantenimiento250€
2.017€
Alquiler2.000€
Seguro de Inquilino17€
Ahorro Mensual230€
60.000€
403.175€
Año 1
157.557€
Comparación Año por Año
| Año | Valor de Casa | Capital | Invertido (Alquiler) | Mejor Opción |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 309.000€ | 71.438€ | 67.154€ | Comprar |
| 2 | 318.270€ | 83.322€ | 74.809€ | Comprar |
| 3 | 327.818€ | 95.673€ | 82.999€ | Comprar |
| 4 | 337.653€ | 108.514€ | 91.763€ | Comprar |
| 5 | 347.782€ | 121.866€ | 101.141€ | Comprar |
| 6 | 358.216€ | 135.756€ | 111.174€ | Comprar |
| 7 | 368.962€ | 150.208€ | 121.911€ | Comprar |
| 8 | 380.031€ | 165.251€ | 133.398€ | Comprar |
| 9 | 391.432€ | 180.913€ | 145.690€ | Comprar |
| 10 | 403.175€ | 197.225€ | 158.842€ | Comprar |
Consideraciones Importantes
No incluido: Costos de cierre (~2-5% compra), costos de venta (~6-10%), beneficios fiscales, costo de oportunidad.
Ventajas de comprar: Ahorro forzado, cobertura contra inflación, estabilidad, posibles deducciones fiscales.
Ventajas de alquilar: Flexibilidad, sin mantenimiento, menores costos iniciales, más fácil de mudarse.
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Última actualización: enero de 2026
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Preguntas Frecuentes
¿Cuándo es mejor alquilar o comprar una vivienda?
La decisión depende de cuánto tiempo te quedarás. Generalmente, comprar tiene sentido si planeas quedarte más de 5 años—esto permite recuperar los costos de cierre y construir capital. Alquilar es mejor para estancias cortas, situaciones laborales inciertas, o cuando los precios son muy altos respecto al alquiler. Usa el ratio precio-alquiler: divide el precio de la vivienda entre el alquiler anual. Menos de 15 favorece comprar, más de 20 favorece alquilar.
¿Qué es la regla de los 5 años en bienes raíces?
La regla de los 5 años sugiere planear quedarte al menos 5 años si compras. Esto considera los costos de cierre (2-5% en España, hasta 10-15% con ITP), costos de venta (6-10% incluyendo comisión de agencia e impuestos), y tiempo necesario para que la apreciación compense estos gastos. Alcanzar el punto de equilibrio típicamente toma 3-7 años según tu mercado. Si podrías mudarte antes, alquilar suele costar menos.
¿Cómo afecta la revalorización inmobiliaria a la decisión de alquilar vs comprar?
La revalorización impacta significativamente el cálculo. Con 3% de apreciación anual, una vivienda de 300.000€ gana ~36.000€ en 4 años. Sin embargo, no asumas alta revalorización—el promedio histórico en España es 2-4% anual. Mercados como Madrid o Barcelona han visto 8-10% pero también correcciones. Compara con lo que tu entrada podría ganar en fondos indexados (históricamente 7-10% anual). Una entrada mayor significa más costo de oportunidad.
¿Qué costos ocultos de ser propietario debo considerar?
Además de la hipoteca, presupuesta: IBI (0,4-1,1% del valor catastral), seguro de hogar (300-600€/año), mantenimiento y reparaciones (1-2% del valor anual), comunidad de propietarios (50-200€/mes según urbanización), suministros (suelen ser mayores que en alquiler), y reemplazos mayores (tejado: 8.000€+, caldera: 2.000€+). Estos pueden añadir 30-50% al pago base de hipoteca.
¿Cómo calculo el punto de equilibrio para comprar?
El punto de equilibrio es cuando el costo total de comprar iguala al de alquilar. Calcula: (Costos de compra + costos de venta) ÷ (Alquiler mensual - costo mensual de propiedad - construcción de capital). Si comprar cuesta 1.500€/mes, el alquiler es 1.000€/mes, construyes 500€/mes de capital, y los costos de transacción totales son 40.000€: 40.000€ ÷ (500€ - 500€) requiere apreciación para ser rentable. La revalorización acorta este período; las bajadas del mercado lo alargan.