抵押贷款计算器

月供使用以下公式计算：M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n – 1]，其中P是贷款本金，r是月利率（年利率除以12），n是总还款期数。例如，300万元贷款，利率6%，期限30年：月利率 = 0.005，期数 = 360。每月本息还款约为17,990元。加上房产税、保险和PMI后得出您的每月总还款额。

私人抵押贷款保险（PMI）在首付低于购房价格20%时是必需的。PMI在您违约时保护贷款人。通常，当贷款余额达到房屋原始价值的80%时，您可以申请取消PMI，当达到78%时，贷款人必须自动取消。如果您的房屋大幅升值，您也可以通过获得新的评估来提前取消PMI。

利率差异对总成本有巨大影响。对于300万元、30年的抵押贷款：5%利率将支付总利息约2,797,670元；6%将支付约3,475,150元；7%将支付约4,185,270元。5%和7%之间相差约1,387,600元。即使0.25%的利率降低也能在贷款期限内节省超过15万元。这就是为什么寻找最佳利率和申请前提高信用评分如此重要。

15年期贷款月供较高，但利率较低（通常低0.5-0.75%），可节省大量利息。对于300万元贷款：30年6.5% = 月供约18,960元，总利息约3,826,330元；15年5.75% = 月供约24,900元，总利息约1,481,680元。选择15年期可节省约2,344,650元。如果您能轻松承担较高月供，选择15年；如果需要更多灵活性，选择30年并将差额用于投资。

除本金和利息外，还要预算：房产税（通常为房屋价值的1-2%/年）、房屋保险（每年10,000-30,000元以上，视位置而定）、首付低于20%时的PMI（贷款额的0.5-1%/年）、物业费（如适用，每月2,000-5,000元以上）、维护/维修费（预算房屋价值的1-2%/年）。月供18,000元的房屋，加上所有费用后实际每月可能需要25,000-30,000元。