전세 vs 구매 계산기

결정은 거주 기간과 자금 상황에 따릅니다. 일반적으로 5년 이상 거주 계획이면 구매가 유리합니다—거래 비용을 회수하고 자산을 축적할 시간이 확보됩니다. 전세는 목돈이 있지만 월 지출을 줄이고 싶을 때 좋고, 월세는 단기 거주나 유동성이 필요할 때 적합합니다. 매매가 대비 연 전세금 비율로 판단하세요. 50% 이하면 전세가 유리, 70% 이상이면 매매 고려.

5년 규칙은 주택을 구매한다면 최소 5년은 거주할 계획을 세우라는 것입니다. 이는 취득세(1-3%), 중개수수료(0.4-0.9%), 등기비용 등 매수 비용과 양도소득세, 중개수수료 등 매도 비용, 그리고 시세차익으로 이를 회수하는 기간을 고려합니다. 손익분기점은 시장에 따라 3-7년입니다. 더 일찍 이사할 가능성이 있다면 전세나 월세가 더 경제적입니다.

가격 상승은 계산에 큰 영향을 미칩니다. 연 3% 상승 시, 5억원 아파트는 4년간 약 6천만원 상승합니다. 하지만 높은 상승률을 가정하지 마세요—서울 평균 상승률은 연 3-5% 수준이며, 강남권은 더 높지만 하락기도 있었습니다. 보증금을 주식이나 채권에 투자할 경우의 수익률(연 5-8%)과 비교하세요. 전세금이 클수록 기회비용도 큽니다.

대출 원리금 외에 예산에 포함할 항목: 재산세(공시가격의 0.1-0.4%), 관리비(아파트 월 20-50만원), 수선유지비(연간 집값의 0.5-1%), 종합부동산세(고가주택의 경우), 장기수선충당금, 그리고 주요 교체(보일러 100만원+, 창호 500만원+). 이 비용들이 기본 대출금에 20-40%를 더할 수 있습니다.

손익분기점은 구매의 총비용이 임대와 같아지는 시점입니다. 계산: (매수비용 + 매도비용) ÷ (월세 - 월 소유비용 - 월 자산축적). 예: 구매 시 월 200만원, 월세 120만원, 월 자산축적 80만원, 거래비용 5천만원인 경우: 5천만원 ÷ (80만원 - 0) = 약 62개월 또는 5년. 집값 상승은 이를 단축하고, 하락은 연장합니다.