賃貸 vs 購入計算機

決定は居住期間によります。一般的に、5年以上住む予定なら購入が有利です—諸費用を回収し、資産を構築する時間が確保できます。転勤の可能性がある場合、仕事が不安定な場合、または物件価格が家賃に対して非常に高い場合は賃貸が良いでしょう。価格対家賃比率を使いましょう：物件価格÷年間家賃。15未満は購入有利、20超は賃貸有利です。

5年ルールとは、購入するなら最低5年は住む計画を立てることを推奨するものです。これは購入時の諸費用（日本では物件価格の6-8%、仲介手数料・登記費用・不動産取得税等）、売却時の費用（仲介手数料3%+6万円、譲渡所得税等）、および値上がりでこれらを回収する期間を考慮しています。損益分岐点は市場により3-7年です。早く引っ越す可能性があれば、賃貸の方が得なことが多いです。

価格上昇は計算に大きく影響します。年3%の上昇で、4,000万円の物件は4年で約480万円上昇します。しかし、高い上昇率を前提にしないでください—日本の全国平均は年1-2%程度で、都心部でも3-5%です。バブル期のような急騰と暴落もありました。頭金をインデックスファンドに投資した場合の利回り（歴史的に年5-7%）と比較しましょう。頭金が大きいほど機会費用も大きくなります。

住宅ローン以外に予算化すべき項目：固定資産税（評価額の1.4%）、火災保険・地震保険（年2-5万円）、修繕積立金・管理費（マンションで月2-4万円）、修繕費（戸建てで年間物件価値の1-2%）、光熱費（賃貸より高いことが多い）、大規模修繕（外壁塗装100万円+、給湯器20万円+）。これらは基本のローン支払いに30-50%上乗せになることがあります。

損益分岐点は、購入の総費用が賃貸と同等になる時点です。計算式：（購入諸費用＋売却費用）÷（月額家賃－月額所有コスト－資産形成額）。例：購入コスト月15万円、家賃12万円、月5万円の資産形成、取引費用合計400万円の場合：400万円÷（5万円－2万円）＝約133ヶ月または11年。価格上昇はこれを短縮し、価格下落は延長します。