Calculatrice Louer vs Acheter

La décision dépend de la durée de votre séjour. Généralement, acheter est sensé si vous restez plus de 5 ans—cela permet de récupérer les frais d'acquisition et de constituer un capital. Louer est préférable pour les courts séjours, les situations professionnelles incertaines, ou quand les prix sont très élevés par rapport aux loyers. Utilisez le ratio prix-loyer: divisez le prix par le loyer annuel. Moins de 15 favorise l'achat, plus de 20 favorise la location.

La règle des 5 ans suggère de prévoir au moins 5 ans de résidence si vous achetez. Cela tient compte des frais d'acquisition (en France 7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf), frais de vente (5-8% incluant frais d'agence), et temps nécessaire pour que la plus-value compense ces dépenses. Atteindre l'équilibre prend typiquement 4-7 ans selon votre marché. Si vous pourriez déménager plus tôt, louer coûte souvent moins.

L'appréciation impacte significativement le calcul. À 3% d'appréciation annuelle, un bien de 300.000€ gagne ~36.000€ en 4 ans. Cependant, ne supposez pas une forte appréciation—la moyenne historique en France est de 2-4% annuellement. Paris et Lyon ont vu 5-8% mais aussi des corrections. Comparez avec ce que votre apport pourrait rapporter en assurance-vie/PEA (historiquement 5-8% annuel). Un apport plus élevé signifie plus de coût d'opportunité.

Au-delà des mensualités, budgétez: taxe foncière (0,5-1,5% de la valeur selon la commune), assurance habitation (200-400€/an), entretien et réparations (1-2% de la valeur annuellement), charges de copropriété (100-300€/mois selon la résidence), consommations (souvent plus élevées qu'en location), et travaux importants (toiture: 10.000€+, chaudière: 3.000€+). Ces coûts peuvent ajouter 30-50% à votre mensualité de base.

Le point d'équilibre est atteint quand le coût total de l'achat égale celui de la location. Calcul: (Frais d'acquisition + frais de revente) ÷ (Loyer mensuel - coût mensuel propriétaire - constitution de capital). Si acheter coûte 1.800€/mois, le loyer est 1.200€/mois, vous constituez 500€/mois de capital, et les frais totaux sont 35.000€: 35.000€ ÷ (500€ - 100€) = ~87 mois ou 7 ans. L'appréciation raccourcit ce délai; les baisses de marché l'allongent.